Bausparvertrag

Bausparen – Ein verstaubter Klassiker kommt wieder in Mode

Im ursprünglichen Sinn ist der Bausparvertrag ein Sparvertrag, der mit einer derprivaten oder der Landes – Bausparkassen in Deutschland geschlossen wird.  Ein Bausparvertrag kann in zweierlei Hinsicht genutzt werden. Einmal zum Sparen und/oder zum Finanzieren von wohnwirtschaftlichen Maßnahmen. Die angebotenen Spartarife müssen von Sparer in der Regel mit mindestens 50% der festgelegten Bausparsumme bespart werden, bevor der Bausparvertrag in die sogenannte Zuteilungsphase kommt. Verzichtet der Sparer auf das anschließende Darlehen, erhält er meist einen Treubonus, welcher den Bausparer zu einer attraktiven Sparanlage auf längere Sicht macht. Beim Finanzierungstarif reicht schon eine Besparungsquote ab 30% der Bausparsumme aus, um die Zuteilungsphase zu erreichen.  Die Finanzierungstarife der Bausparkassen bieten zinsgünstige Darlehen und gleichzeitg spart sich der Darlehensnehmer Eigenkapital für die Finanzierung an.

Beim Abschluss eines jeden Bausparvertrages wird eine vertraglich vereinbarte Bausparsumme festgelegt. Bis zur sogenannten Zuteilung wird der bausparvertrag dann bis zu dem jeweiligen %- Satz angespart und anschließend kann der Bausparer über die gesamte Bausparsumme verfügen. Den Differenzbetrag zwischen Guthaben und Bausparsumme erhält der Sparer als Darlehen.  Ist die Zuteilungsphase erreicht, hat der Kunde einen vererbbaren Rechtsanspruch auf den Erhalt des Darlehens.

Der Bausparvertrag durchläuft demnach 3 Phasen:

Sparphase:

Während der Sparphase spart der Kunde das vorgeschriebene Mindestguthaben mit einem Regelsparbeitrag zwischen 1,5 und 10 Promille der Bausparsumme an. Schließt der Kunde beispielsweise einen Bausparvertrag über eine Bausparsumme in Höhe von 25.000€ mit einer Besparung von 2,7‰ ab, muss er einen Regelsparbetrag in Höhe von 67,50€ bezahlen (25.000€/1000*2,7). Ein Bausparvertrag ist stets eine sehr flexible Sparanlage: so kann der Sparer selbst entscheiden, ob er monatlich, viertel-, halbjährlich oder einmal im Jahr zahlen möchten. Er hat auch jederzeit die Möglichkeit zwischen den Zahlungsperioden zu wechseln, Sonderzahlungen zu leisten oder Sparbeiträge auszusetzen. Allerdings sollte der Sparer bei längerer Nichtbesparung darauf  achten, ob die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein Kündigungsrecht seitens der Bausparkasse beinhalten.

Zuteilungsphase:

Die Zuteilung bezeichnet die Auszahlungsreife des Bausparvertrages, welche durch die Bausparkasse freigegeben wird. Die Zuteilungsphase ist erreicht, wenn das Mindestsparguthaben je nach Quote (30-50%) angespart wurde, die Mindestvertragslaufzeit eingehalten wurde und eine entsprechend von der Bausparkasse vorgeschriebene Bewertungszahl erreicht ist.   Das Mindestguthaben setzt sich stest aus den Einzahlungen des Sparer, dessen vermögenswirksamen Leistungen, den Guthabenszinsen und der Wohnungsbauprämie zusammen. Die vorgenannten Zuteilungsvoraussetzungen werden in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festegelegt und können je nach Tarif der Bausparkasse varrieren. In der Zuteilungsphase hat der Sparer auch die Möglichkeit auf das Darlehen zu verzichten und statt dessen die Auszahlung des Guthabens zu veranlassen. Sofern in den Bausparvertrag vermögenswirksame Leistungen eingflossen sind, gilt hier ein Mindesthaltdauer von 7 Jahren. In Ausnahmefälle kann diese Zeit auch auf 5 Jahre beschränkt werden.

Darlehensphase:

Während der Darlehensphase tilgt der Darlehensnemher das Bauspardarlehen. Die Darlehenszinsen sind auf die gesamte Laufzeit des Darlehens seit Vertrafsschluss des Bausparvertrages festgelegt. Bei einem Bauspardarlehen besteht zudem die Möglichkeit das Darlehen ganz oder teilweisesofort zurückzuzahlen, ohne das eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn fällig wird. Größere Bauspardarlehen werden auch nachrangig im Grundbuch eingetragen und somit abgesichert. Hierfür gilt zu beachten, dass der Beleihungsauslauf 80% des Beleihungswertes nicht übersteigen darf.  Fällt das Bauspardarlehen  kleiner aus, reicht in der Regel eine Erklärung des Darlehensnehmers, dass er künftigen Gläubigern keinerlei Kreditsicherheiten geben wird, die sogenannte Negativerklärung aus. Unter 30.000€ Darlehenssumme vergeben Bausparkassen auch schon Blankodarlehen, bei denen keinerlei weitere Absicherung notwendig ist. Eine zusätzliche Absicherung kann mittels einer Risikolebensversicherung realisiert werden, die Kosten hierfür trägt der Darlehensnemher, welche sich im effektivzins niederschlagen. Eine andere Variante bietet die Abtretung einer Lebensversicehrung an die Bausparkasse.  Die Tilgungsraten fallen je nach Bausparkasse unterschiedlich aus und liegen regelmäßig zwischen 0,2 und 0,9% der Bausparsumme. Über ein sogenanntes Vorausdarlehen kann die Zuteilungsphase auch überprungen werden. Bausparkassen bieten derartige Darlehen als Möglichkeit der Zwischenfinanzierung an.

Staatliche Bausparfördermöglichkeiten

• Wohnungsbauprämie Die Wohnungsbauprämie ist eine 1952 eingeführte staatliche Subenvtion, die auf die eingezahlten Eigenbeiträge des Sparers gezahlt wird. Die Wohnungsbauprämie beträgt gemäß dem Wohnungsbau- Prämiengesetz (WoPG) 8,8%. Allerdings erfolgt die Gutschrift dieser Prämie nicht auf das gesamte eingezahlte Sparguthaben, sondern nur auf 512€ für Ledige und 1.024€ für Ehepaare. Damit liegt die Höchstprämie im Jahr bei 45,06€ für Ledige und bei 90,11€ für Verheiratete. Zu beachten gilt jedoch, dass gemäß §3 Abs. 1 WoPG die Mindestbesparung im Jahr bei 50€ liegen muss. Zudem wird die Wohnungsbauprämie nur bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze gezahlt. Bei Ledigen liegt die Grenze bei einem zu versteuernden Einkommen von 25.600€ und bei Ehepaaren bei 51.200€. Zugrunde gelegt wird das zu versteuernde Einkommen im Sparjahr. Berechtigt sind alle Personen ab dem 16. Lebensjahr, Vollwaisen auch eher, wenn Sie prämienberechtigte Aufwendungen leisten. Grundsätzlich gilt für den Anspruch auf Wohnungsbauprämie eine Sperrfrist von 7 Jahren. Will der Sparer eher darüber verfügen, muss die Prämie zurückgezahlt werden, es sei denn die Beiträge werden unverzüglich und direkt zum Wohnungsbau verwendet. Eine Ausnahme hiervon bilden Bausparverträge, die von Personen vor dem 25. Lebensjahr  oder vor 2009 geschlossen worden sind. Hier ist eine freie Verwendung möglich und nicht an einen wohnwirtschaftlichen Zweck gebunden.
• Vermögenswirksame Leistungen sind arbeitsvertraglich vereinbarte Geldleistungen seitens des Arbeitsgebers an seine Arbeitnehmer. Der Arbeitgeber zahlt die Verwmögenswirksamen Leistungen direkt auf ein Anlagekonto des Arbeitnehmers. Die sogenannten VL werden nie in Bar ausgezahlt. Daher benötigt der Arbeitnehmer ein Anlagekonto. Am häufigsten wird hierfür der Bausparvertrag verwendet. Die VL werden durch den Staat mit einer Arbeitnehmersparzulage gefördert. Die Höchstförderung beträgt im Monat 40€. Beate und Angestellte im öffentlichen Dienst erhalten eine VL Leistung in Höhe von 6,65€ und Auszubildende im öffentlichen Dienst 13,29€. Insbesondere als zusätzliche Sparleistung für einen Bausparvertrag lohnt sich die VL Förderung. Zu beachten gilt hier, das auf die VL keine Wohnungsbauprämie gezahlt wird. Zudem gilt die VL aus arbeitsrechtlicher Sicht betrachtet als Lohn/Gehalt undzählt zu den steuerpflichtigen Einkünften aus nichtselbstständiger Tätigkeit.
  
• Riester- Förderung. In eine Bausparvertrag kann auch die Riesterförderung einfließen. Dies ist insbesondere bei der Finanzierung über ein Bauspardarlehen sinnvoll. Alle Riesterzulagen fließen dann in den Bausparvertrag mit ein bzw. werden beim Darlehen mit zu Zins- und Tilgung gerechnet. Geringe Abschlußgebühren und keinerlei laufende Gebühren sind hier der Vorteil. Zudem kann die Riesterförderung mit in die eigenen Immobilie einfließen. Achtung!!! Die zu finanzierende  Immobilie muss jedoch slebst genutzt werden. Der Staat hat diese Art der Förderung ebenfalls zur Altersvorsorge angedacht und knüpft daher bestimmte Voraussetzungen an die Eigenheimförderung in Form von Riester. Siehe auch Wohnriester