Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen spiegelt eine konstante Annuität wieder. Das heißt, es sind jährlich konstante Raten zu zahlen, die sich aus steigenden Tilgungs- und sinken Zinsanteilen zusammensetzen. Vorraussetzung hierfür ist eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit.

Annuitätendarlehen sind eine Form der Immobilienfinanzierung, wobei in Deutschland üblicherweise ein Zinssatz von 5, 10 oder 15 Jahren festgeschrieben wird. Nach Ablauf dieser Laufzeit wird der Vertrag entweder gekündigt oder es muss ein neuer Zinssatz zur Weiterführung des Vertrages vereinbart werden.

Abstandsflächen

Abstandsflächen

Abstandsflächen bezeichnen die Entfernung von Gebäude zu Grundstücksgrenze bzw. von Gebäude zu Gebäude. Damit soll vor allem die Privatsphäre, der Brandschutz aber auch die ausreichende Belichtung schon beim Hausbau gewährleistet werden.

Diese Regel greift meist nicht bei innerstädtischen Immobilien, wo Außenwände eines Gebäudes an die Nachbargrenzen gebaut werden müssen.

Ohne Abstandsflächen zulässig sind Garagen und Stellplätze an der Nachbargrenze, Stützmauern zur Sicherung des natürlichen Geländes sowie untergeordnete Gebäude zur örtlichen Versorgung (Energie, Wasser).

Maximale Finanzierbarkeit

Um den Traum vom eigenen Heim zu realisieren, beantworten Sie die folgende Frage: Wieviel Haus kann ich mir leisten? Ziel ist es heraus zu finden, in welcher Höhe ein Darlehen aufgenommen werden muss.
Die Vergabe des maximalen Kreditbetrages ist nicht ausschließlich von der Höhe des Eigenkapitals abhänig. Jedoch ist der Betrag der maximalen Finanzierbarkeit vom Eigenkapitalanteil abhänig. Die maximale Finanzierbarkeit darf nicht mit den maximalen Objektkosten gleich gesetzt werden, sondern ist eher als Richtwert zuverstehen. Aufgrund dessen müssen von der maximalen Finanzierbarkeit zuvor anfallende Baunebenkosten, sogenannte weiche Kosten, abgezogen werden. Zu den weichen Kosten zählen unter anderem Kosten für die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Kosten für Grundbucheintragung.

Häuslebauer erhalten auch ohne Eigenkapital ein Darlehen. Jedoch im Gegensatz zum Darlehen ohne Eigenkapital erhalten Sie in der Regel mit einem Eigenkapitalsanteil von 20 – 30 % deutlich bessere Konditionen. Wer sich beim Hausbau noch etwas Zeit gönnt, kann mit einem Bausparvertrag oder dem Wohnriestermodell das notwendige Eigenkaptial ansparen.

Gern prüfen Wir Ihre persönliche Situation und erstellen Ihnen einen Sparplan, um den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen. Vereinbaren Sie JETZT Ihren Termin:

Monatliche Belastbarkeit

Ermittlung Ihrer monatlichen Belastungsgrenze

Das eigene Haus – ein Projekt für Leben. Daher ist eine gute Planung der Baustein zur Umsetzung Ihres Traumes. Es ist sinnvoll, zunächst die persönliche Belastungsgrenze hinsichtlich der monatlichen Ratenzahlung zu ermitteln. Erstellen Sie eine Übersicht zu allen Einnahmen und Ausgaben. Falls Sie unsicher sind, erhalten Sie im Beitrag „Einnahmen und Ausgaben“  alle dazu benötigten Informationen. Nach Abzug aller Ausgaben von den Einnahmen erhalten Sie Ihre persönliche monatliche Belastbarkeit. Dieser Betrag steht Ihnen zur Tilgung des Kredites zur Verfügung. Nicht den Überblick verlieren!  Notwendige Ausgaben wie Taschengeld und Barabbuchungen müssen gedeckt werden. Auch unvorhersehbare Ausgaben , wie defekte Haushaltsgeräte, sind in der Ausgabenplanung zuberücksichtigen.  Planen Sie ebenfalls zuküftige Ausgaben ein. Aus diesen Grund ist es ratsam einen monatlichen Puffer vorzusehen, um das Konto nicht zu überziehen. Der Puffer sollte nicht unter 1500 € liegen!

Entwicklung des Finanzierungskonzept

Das maßgeschneiderte Finanzierungskonzept

Für die Entwicklung eines individuellen Finanzeringskonzeptes sind Sicherheit und Risiko abzuwägen. Das optimale Finanzierungskonzept ist auf die persönlichen Umstände und Bedürfnisse sowie auf die finanzielle Belastbarkeit des Kunden abgestimmt.  Sie können je nach Ihren persönlichen Vorstellung und Lebensumständen zwischen verschiedenen Finanzierungstypen wählen:

• Finanzierungstyp 1: Möglichst flexible Finanzierung
  Damit die Abwicklung eines Immobilienverkaufs jederzeit durchführbar ist, bieten sich kurze Zinsbindungsfristen bzw. eine Finanzierung mit einem flexiblen Zins an. Somit kann bei einer vorzeitigen Veräußerung der Immobilie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) an die Bank entfallen, da diese in der Regel nur bei Krediten mit fester Zinsfestschreibung veranschlagt wird. Nachteilig hebt sich eine ungüstige Planungssicherheit hervor. Ein Kostenanstieg durch ungünstige Zinsverhältnisse ist eine nicht unwahrscheinliche Folge dieses Finanzierungstyps.
  

• Finanzierungstyp 2: Möglichst hohe Planungssicherheit
  Eine möglichst hohe und ergiebige  Planungssicherheit erzielen Sie durch eine lange Zinsbindungsfrist. Die Höhe eines solchen Zinssatz liegt in der Regel über den Zinskonditionen kürzerer Bindungsfristen.
  
• Finanzierungstyp 3: möglichst niedrige Belastung
  Das aktuelle neidrige Zinsniveau gibt großen Anreiz den Wunsch vom Eigenheim nun endlich zu realisieren. Begeben Sie sich auf die Suche nach dem passenden Kreditinstitut, welches hinsichtlich Konditionen und individuellem Angebot attraktiv ist.  Für die Vereinbarung der Zinsbindungfrist eignen sich kürzere Fristen. Getreu dem Grundsatz: Je kürzer die Zinsbindungsfrist, umso geringer ist die Höhe des Zinssatzes. Aber Vorsicht!  Nach Ablauf der kurzen Bindungsfristen können die Zinskonditionen zur Kostenfalle mutieren. Aufgrund einer möglichen Erhöhung der Zinskonditionen können die monatlichen Raten steigen.
  
• Finanzierungstyp 4: möglichst niedrige Gesamtkosten
  Die Gesamtkosten minimieren sich durch eine schnelle Tilgung. Ein erhöhter Tilgungssatz sowie regelmäßige Sondertilgungen helfen Ihnen dabei. Jedoch wirkt sich die hohe monatliche Rate auf Ihre Lebensqualität aus, da Geld für Urlaub und Freizeitaktivität knapp wird.
• DER OPTIMALE FINANZIERUNGSTYP  Hausbau-hilfe.info:
  Niedrige Tilgung, flexibles Sondertilgungskonzept, geringe Laufzeit
  Durch das Staatliche Förderprogramm Wohn-Riester und individuelle Sparpläne erreicht die Tilgung höchste Flexibilität. Unvorhergesehene Situationen, wie vorrübergehende Arbeitslosigkeit oder Elternzeit  können ohne finanziellen Verlust überbrückt werden. Die Tilgung steht auf zwei Säulen: Zum Einen wird eine angemessene Tilgung mit dem Darlehensgeber vereinbart zum Anderen ein flexibles Sondertilgungsprogramm individuell erarbeitet, welches zu jedem Zeitpunkt angepasst werden kann. Dies hat den Vorteil:  einer hohen Rückführung des Darlehens; einer kurzen Laufzeit; einer hohen Flexbilität. Das Sondertilgungskonzept basiert auf der Wohn-Riester-Förderung und auf attraktiven Kapitalanlagen in Form von Sparplänen.

Gern beraten wir Sie persönlich und erarbeiten mit Ihnen gemeinsam einen optimalen Finanzierungs- und Sparplan.

Beratungsgespräch

Eigenkapital und Vermögen

Das Eigenkapital ist neben dem Einkommen ein wichtiger Bestandteil bei Ihrer Baufinanzierung. Der Weg zum Eigenheim ist um so günstiger, je mehr Erspartes in den Hausbau fließen kann. Eine Eigenkapitalquote von 20-30 % gilt als Faustregel für die Finanzierung einer Immobilie. Unter den zahlreichen Kreditvarianten finden Sie sicherlich auch Finanzierungsvarianten mit 0 % Eigenkapital. Dabei ist stets Vorsicht geboten, da sich eine solche Variante selten für Normalverdiener lohnt. Generell ist zu sagen, wer sein Eigenkapital einbringt, spart Zinsen. Das Risiko für die bereitstellende Bank verringert sich  und vergünstigte Zinskonditionen können folgen.
Bei der Berechnung des Eigenkapitals ist zu prüfen, welches Guthaben zur Verfügung steht. Fertigen Sie zunächst eine Aufstellung mit allen sicheren Geldanlagen an. Zu den sicheren Geldanlagen zählt das Guthaben auf Sparkonten, zuteilungsreife Bausparverträge, Termingeld, festverzinsliche Wertpapiere, Sachwerte z.B. Gold. Die Summe der benannten sicheren Geldanlagen stellt das für den Hausbau fest zur Verfügung stehende Eigenkapital dar. Die Bildung eines Risikoabschlages stellt einen möglichen finanziellen Puffer hinsichtlich der Eigenkapitalhöhe dar. Erarbeiten Sie daher eine Übersicht zu allen Kapitalanlagen, welche einer Wertschwankung unterliegen. Dazu zählen Anleihen, Fondsteile und Aktien.
Eine mögliche Reserve von bis zu 6 Monatsgehältern (netto) ist vom sicheren Eigenkapital abzuziehen, um im Notfall liquide Mittel zur Verfügung zu haben. Geldanlagen, die zum Zeitpunkt der Finanzierung noch nicht verfügbar sind, bilden die Grundlage einer langfristigen Tilgungsplanung (z.B. Sondertilgung). Erstellen Sie aus diesen Grund eine Übersicht über alle noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträge, festgelegt Anlagen (z.B. geschlossene Fonds).
Auf der Grundlager Ihrer aktuellen Konto- und Depotauszüge erstellt das Kreditinstitut einen Eigenkapitalnachweis und prüft somit alle angegbenen Geldanlagen auf ihre Existenz.

Einnahmen und Ausgaben

Um die richtige Finanzierungstrategie zu finden, bedarf es einer gründlichen Vorarbeit. In einer persönlichen Inventur vollziehen Sie einen Einkommens-, Vermögens- und Verbindlichkeitscheck. Ehrlichkeit zur eigenen Person sowie Vollständigkeit sind dabei ständiger Begleiter! Nutzen Sie die Inventur zur Aktualisierung bestehender Verträge. Ein Wechsel des Strom- oder Telefonanbieter sowie ein Versicherungscheck muntern Ihre Haushaltskasse sicher auf.
Jeder Euro, den Sie besitzen,  minimiert den Darlehensbedarf und somit die Zinsbelastung.  Ganz wichtig: Investieren Sie niemals das ganze Geldvermögen bis zum letzten Pfennig. Mit einer Reserve von mindestens fünf Monatsgehältern erhalten Sie Ihre Liquidität.  Um unvorhersehbare Umstände abzufedern, ist eine monatliche Reserve für Reparaturen, Urlaube und Neuanschaffungen Bestandteil in der Ausgabenaufstellung. Auch Rücklagen für die Alters-Vorsorge sollten unangetastet bleiben.
Zwar entfällt nun die bisherige Monatsmiete, jedoch sollten Sie für die zukünftige Ausgabensituation im Eigenheim erhöhte Nebenkosten einkalkulieren. Da zusätzliche Kosten wie Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer Ihr Konto belasten. Die Auflistung der Einnahmen und Ausgaben muss so präzise wie möglich erfolgen. Ziel dieser Gegenüberstellung ist die Erkenntnis, wieviel Geld Sie für die monatlichen Kreditraten ohne große Einschränkungen aufbringen können.

Anerkannte Einnahmensarten:

• Lohn/Gehalt/Bezüge
  
• Bei Selbstständigen: Durchschnittlicher Jahresgewinn der letzten 3 Jahre abzüglich privaten Vorsorge und Steuern
  
• Altersruhegeld (z.B. Rente)
• Erwerbsunfähigkeitsrente, Berufsunfähigkeitsrente
• Ehegattenunterhalt
  
• Kindesunterhalt
• Elterngeld
• Kindergeld (bis zum 20. Lebensjahr)
• Nebenberufliches Einkommen
• Provisionserträge
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
  

Nun geht es an die Aufstellung der Ausgaben:

• Lebenshaltungskosten
• Auto (Steuer und Versicherung)
• Gebühren Telefon, Internet, Handy
• Versicherungsbeiträge, Rundfunkgebühren
• Kredite/Darlehen
• ggf. Unterhaltzahlungen
• Hobbies
• Sparverträge

Finanzierung 2: Umschuldung

Hausbau erfolgt – Finanzierung läuft- Anschlussfinanzierung rückt näher!!!

Hier erhalten Sie erste wichtige Informationen Ihrer UMschuldung auf einen Blick.

Inhaltsschwerpunkte:

• Welche Möglichkeiten der Umschuldung gibt es? Lohnt sich eine vorzeitige Anschlussfinanzierung? Wann ist erstmalig eine Umschuldung des Baudahrlehens möglich? Das Haus ist gebaut, Sie sind in Ihr Traumhaus eingezogen und die Finanzierung läuft optimal. Das Thema Hausfinazierung ist damit allerdings noch nicht endgültig erledigt. In der Regel stellt sich die Frage nach einer günstigen und optimalen Finanzierung nach 10 Jahren erneut. Solange sollten Sie nicht warten! Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten auch die Anschlussfinanzierung sicher zu planen und zu gestalten. Üblicherweise erfolgt eine Umschuldung mittels eines Forward- Darlehens.
• Welche Voraussetzungen müssen für eine Umschuldung bzw. eine Anschlussfinanzierung gegeben sein? Fallen durch eine frühe Umschuldung Bereitstellungszinsen für das Darlehen an? Ist das Darlehen im Grundbuch abgesichert, kann ein Forward- Darlehen für sämtliche Umschuldungs- und Baufinanzierungszwecke genutzt werden unter Beachtung der jeweiligen Mindestdarlehensssumme, die die einzelnen Banken unterschiedlich festlegen.  Endet Ihr aktuelles Darlehen in 12 bis maximal 60 Monaten, können Sie sich mittels eines Forward- Darlehens schon heute gegenwärtig günsitge Zinsen sichern, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund der frühzeitigen Ablösung zahlen zu müssen.
• Welche juristische Ausgestaltung hat ein Forwarddalehensvertrag? Welche Alternative stehen einer Anschlussfinanzierung gegenüber? Bei der Entscheidung für die Umschuldungsmethode des Forwarddarlehens sollte Sie sich darüber im Klaren sein, das es sich um einen juristisch verbindlichen Vertrag handelt, auch wenn die Leistungen aus dem Vertrag eventuell erst in 60 Monaten geleistet werden. Sollten die aktuellen Zinsen beispielsweise zum Ablauf der 60 Monate doch günstiger sein, als wie im Forwarddalehensvertrag festgeschrieben, können Sie den Vertrag nicht einfach rückgängig machen, ohne eine Entschädigungszahlungen leisten zu müssen.
• Welche Anschlussfinanzierungslösung ist auf Sie individuell abgestimmt? Gibt es Einflussmöglichkeiten auf die Vertragsgestaltung? Bei der Umschuldung Ihres Darlehens gilt stets zu beachten, das Sie eine auf Sie persönlich maßgeschneiderte Finanzierung achten? Groß beworbene Angebote erscheinen oft nur auf den ersten Blick attraktiv zu sein. Lassen Sie sich von einem Finanzierer stets Ihre ganz eigene, auf Sie zugeschnittene Finanierung kalkulieren. Insbesondere die Laufzeit sollten Sie gesondert betrachten.
• Welche Kündigungsrechte haben Sie? Welche Vor- Nachteile verbirgen Sich hinter einer Anschlussfinanzierung?
• Kommen bei der Umschuldung zusätzliche Kosten auf Sie zu? Wie erfolgt die Umtragung im Grundbuch? Bei der Umfinanzierung entstehen auch Kosten und Gebühren; wie hoch diese Kosten ausfallen, ist davon abhängig zu welchem Zeitpunkt das Darlehen abglöst wird und welche Darlehenssumme im Anschluss noch finanziert werden muss. Insofern ein Wechsel des Kreditinstitutes erfolgt, ist auch eine Umtragung im Grundbuch notwendig.
• Im Finanzierungsseminar II werden auch die aktuellen Bauzinsen dargestellt und anhand einiger Berechnungsbeispiele zeigen wir Ihnen, in welchen Fällen sich eine Umschuldung lohnt und zu welchem Zeitpunkt eine Anschlussfinanzieurung wirtschaftlich sinnvoll ist.

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Bonität

Der optimale Mix zählt!

Die sogenannte Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit in der Finanzwirtschaft. Durch die Bonitätsprüfung des Kreditgebers wird sichergestellt, ob eine wirtschaftliche Rückzahlungsfähigkeit  des potenziellen Kreditnehmer gegeben ist. Ist die persönliche Kreditwürdigkeit gegeben, so wurde die persönliche Zuverlässigkeit und Zahlungswilligkeit positiv bewertet. Die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit beschreibt wie der Name verrät das wirtschaftliche Verhältnis des Kreditnehmers. Grundlage der wirtschaftlichen Prüfung bilden u.a. Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft des Kreditnehmers. Auf der Grundlage dieser wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse erfolgt die Risikoeinstufung des Kreditgebers.

Die in der Grafik gewählten Faktoren bilden natürlich nur einen Kostenteil, unabhänig wie viele Kostenvariablen Sie auf der Einnahmen/Vermögen – Seite oder auf der Augaben/Verbindlichkeiten – Seite ergänzen, das Verhältnis sollte das Gleiche bleiben. Das Augenmerk liegt  dabei auf den Einnahmen und  den Vermögenswerten, da dieser Anteil stärker gegenüber den Ausgaben und Verbindlichkeiten gewichtet sein sollte.

Was kann ich mir leisten? Fachkommentar Prof.Dr. Fleischer. Quelle: youtube.com

Die SCHUFA Auskunft

Die Abkürzung SCHUFA steht für: Schutzgemeinschaft für die allgemeine Kreditsicherung. Der Informationspool der SCHUFA enthält über 433 Mill. Informationen von 65 Mill. Bundesbürgern.  Die SCHUFA speichert Informationen wie Name, Adressdaten, Geburtsdatum, Kontoinformationen, Kreditkarten, Mobilfunk- und Leasingverträge sowie Kreditverträge. Die SCHUFA wird privatwirtschaftlich organisiert und verfolgt das Ziel, Kreditausfälle für Ihre Vertragspartner zu minimieren. Dementsprechend werden sogenannte Wahrscheinlichkeiten berechnet, die Aussagen über Rückzahlung von Krediten bzw.  Begleichung von Rechnungen geben. Zu den Vertragspartnern zählen Versicherungen, Banken, Versandhäuser und Telekommunikationsunternehmen. Das Scoringverfahren dient dem Interesse der Vertragspartner. Objektive und zuverlässige Entscheidungen liegen natürlich auch im Sinne der Kunden. Bei der Vergabe eines Bankkredites oder bei Vereinbarung von Ratenzahlung oder Zahlungszielen werden Score-Systeme verwendet.

Fristen zur Lösung von SCHUFA Daten
Girokontoinformationen sowie Kreditkarteninformationen werden nach Kontoauflösung gelöscht. Versandhandelkonten werden 3 Jahre nach Eingang der Auflösung gelöscht. Kreditinfos werden ab dem ersten Jahr der Rückzahlung nach 3 Jahren gelöscht. Eine nicht vertragsgemäße Erfüllung von Geschäften wird erst 3 Jahre nach der Begleichung gelöscht.

SCHUFA Auskunft ohne Ihre Einstimmung
Erfolgt die Einholung der SCHUFA Auskunft bei Kreditinstituten ohne Ihre Zuszimmung? Nein. Die Kreditantragsunterlagen beinhalten meistens eine sogenannte SCHUFA-Klausel, welche für den Kunden nicht immer sofort ersichtlicht ist. Haben Sie mit Ihrer Unterschrift diese Klausel bestätigt, kann sich das Kreditinstitut eine Auskunft zu Ihren Daten einholen. Liegt dem Kreditinstitut diese Erlaubnis nicht vor, besteht keine Zulässigkeit zur Einhloung Ihrer SCHUFA Daten.

Das Scoringverfahren

Beim Scoring wird auf der Grundlage von gesammelten Informationen aus der Vergangenheit eine prognostizierte Annahme über zukünftige Ereignisse erstellt. Anhand der zu Ihrer Person gespeicherten Informationen erfolgt die Berechnung aller Wahrscheinlichkeitswerte. Diese sind in Ihrer SCHUFA-Auskunft ersichtlich.  Informationen zu Beruf, Nationalität, Einkommen oder Familienstand liegen nicht vor, folglich werden diese nicht im Score-Berechnungsverfahren verwendet. Der Score-Wert wird in folgende Risikokategorien unterteilt:

> 97,5 %                    sehr geringes Risiko
95 % – 97,5 %          geringes bis überschaubares Risiko
90 % – 95 %              zufrieden stellendes bis erhöhtes Risiko
80 % – 90 %             deutlich erhöhtes Risiko
50 % – 80 %             sehr hohes Risiko
<50 %                       sehr kritisches Risiko

Die Erfüllungswahrscheinlichkeit von 95 % beschreibt, dass ein Kunde zu 95 % seine Zahlungen vertragsgemäß leistet. Das Berechnungsverfahren beruht auf verschiedenen Datenarten. Welche Datenarten werden bei der SCHUFA verwendet?

Bisherige Zahlungssörungen
Darunter verstehen Sie die nicht vertragsgemäße Erfüllung von Geschäften mit einem finanziellen Ausfallrisiko. Dazu zählen auch Handy- und Versandhandelverträge. Die Anzahl, Art und die Dauer der Zahlungsstörung kann in den Score einfließen.

Kreditaktivität der letzten 12 Monate
Diese Datenart kennzeichnet ob und wieviele Geschäfte mit finanziellem Ausfallrisiko vorliegen bzw. angefragt wurden. Der Zeitraum umfasst die letzten 12 Monate.

Kreditnutzung
Bei der Scoreberechnung können Dauer, Anzahl, Art und Umfang bereits geschlossener Geschäfte (mit finanziellem Ausfallrisiko) einfließen.

Längere Kredithistorie
Unter Anderem kann hier die Länge von Kreditbeziehungen einfließen.

Allgemeine Daten
Hier sind alle personenbezogenen Daten (Name, Geburtsdatum, Geschlecht) gespeichert.

Anschriftendaten
Bei der Berechnung des Scores wird standardmäßig keine Anschriftbewertung verwendet, außer auf  speziellen Wunsch von Vertragspartnern.