Auflassung

Auflassung

Laut §925 BGB ist eine Auflassung die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach §873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers, welche bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden muss. Diese Auflassung kann bei jedem Notar, aber auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erstellt werden.

Üblicherweise erstellt man die Auflassung bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Es besteht darüber hinaus auch die Möglichkeit eine Auflassung nach der Beurkundung des Kaufvertrages zu vereinbaren. Um jedoch Kosten sparend zu agieren, ist davon strikt abzuraten.

Der Kaufvertrag: richtig gestaltet!!!

Grundstückskaufvertrag:

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ist erst mit der Eintragung ins Grundbuch juristisch vollzogen. Daher gibt es hier wichtige Dinge zu beachten.

Wenn beide Parteien sich über den Grundstückserwerb geeinigt haben, wird ein schuldrechtlicher Kaufvertrag geschlossen.  Im Kaufvertrag sollten Sie die wesentlichen Punkte, wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Besitz- und Sicherungsrechte regeln.  Danach erfolgt die juristische Einigung der Parteien durch die Eigentumsübertragung, die sogenannte Auflassung. Das Grundstück und alle verbundenen Rechte am Grundstück gehen jedoch erst mit der Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über. Aus diesem Grund ist die Eintragung im Grundbuch die wichtigste Station für Ihren Grundstükskauf.

Für die Übertragung eines Grundstücks ist die notarielle Beurkundung unumgänglich. Gemäß §311b BGB besteht eine Beurkundungspflicht. Das bedeutet für Sie als Erwerber, dass Sie die Kosten für den Notar tragen müssen. Allerdings liegt auch die Auswahl des Notars auf Ihrer Seite.

Als Käufer sollten Sie in jedem Fall auf eine Vormerkung zu Ihren Gunsten bestehen. Auch eine vertragliche Regelung bezüglich der Kaufpreiszahlung ist von enormer Wichtigkeit. Der Kaufpreis sollte stets erst fällig werden, wenn alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen bzw. alle bestehenden Belastungen gelöscht sind. Da  die Grundstücksumschreibung einige Monate dauern kann, ist es für Sie als Käufer ratsam, ein sogenanntes Besitzrecht zu vereinbaren. Dies bedeutet, dass Sie schon vor Grundstücksübertragung rechtsmäßiger Besitzer sind und den Grund und Boden schon betreten dürfen oder eventuell schon erste Baumaßnahmen starten können.

In der Regel werden standardisierte Kaufverträge genutzt.

Insofern Sie Fragen zu ihrem Vertrag haben oder eine individuelle Beratung benötigen, wenden Sie sich vertrauensvoll an das Team von HausbauHilfe.

Beratungsgespräch

Kaufrecht

Ein erster wichtiger Schritt beim Grundstücks- und Hauskauf ist der Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch. Dabei sollten Sie grundlegende Punkte beachten, die Hürden und Komplikationen im Nachhinein vermeiden. Gerade beim Grundstückserwerb ist es sinnvoll schon im Kaufvertrag Besitzrechte und Sicherungen zu formulieren.

Ganz konkret sollten Sie auch den Kaufpreis im Vertrag bestimmen, um im späteren Verlauf versteckte Kosten zu vermeiden. Auch die Modalitäten und die Abwicklung der Kaufpreiszahlung wie die Zuhilfenahme eines Notaranderkontos müssen vertraglich genau bestimmt werden.

Es gibt also sehr viel zu beachten. Gern helfen wir Ihnen in einem individuellen Beratungsgespräch bei der Ausgestaltung Ihrer Verträge oder Sie besuchen eines unserer Seminare.

Ämter und Behörden

Nachstehend erhalten Sie einen Überblick über die wichtigstens Ämter und Behörden, die Ihnen hin und wieder bei der Ausführung Ihres Bauvorhabens begegnen werden. In der Regel wird Ihnen Ihr Bauträger bei den wichtigstens Behördengängen zur Seite stehen, dennoch ergibt sich aufgrund der Individualität jedes Hausbaus die ein oder andere Besonderheit.

Altlastenverzeichnis

Im Altlastenverzeichnis werden alle Altlasten und altlastenverdächtigte Flächen dokumentiert. In der Regel liegt das Altlastenverzeichnis beim Grundbuchamt oder aber auch beim Landesamt für Umweltschutz. Gemäß §2 Abs.2 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) sind Altlasten stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen oder auch andere Grundstücke auf denen Abfälle oder umweltschädliche Stoffe gelagert worden sind. Künftigen Bauherren können dem Altlastenverzeichnis demnach Informationen darüber entnehmen, ob derartige umweltschädliche Substanzen im Boden des Grundstücks liegen. Fehlt im Vorfeld diese Information kann es spätestens mit Erstellung des Bodengutachtens böse Überraschungen geben. Eine Beseitigung der Schadstoffe wirkt sich finanziell nicht unerheblich aus und führt häufig zum Erfordernis der Nachfinanzierung, welche sich sehr schwierig und oft nur zu schlechten Konditionen realisieren lässt. Zudem gilt Beweislastumkehr, damit muss der Käufer den Nachweis erbringen, dass der Verhäufer Kenntnis über diese Verunreinigung des Bodens hatte und arglistig darüber getäuscht hat. Eine Schadensersatzforderung gegen den Verkäufer oder Makler gelingt nur in den wenigsten Fällen.

Amtsgericht

Zum Amtsgericht müssen Bauherren, um Einsicht ins das Grundbuch zu erhalten. Beim Amtsgericht wird das Grundbuch als öffentliches Register geführt. Üblicherweise übergibt bereits der Makler oder der Verkäufer an den Erwerber einen Grundbuchauszug, welcher Aussage über Grundpfandrechte, Grunddienstbarkeiten oder ähnliche Einträge gibt.

Bauamt

Das Bauamt beschäftigt sich mit allen Bauangelegenheiten. Es gibt ein kommunal, Landes- oder Bundesbauamt. Die Bezeichnung weicht in den verschiedenen Ländern und Verwaltungsebenen stark voneinander ab. Auch die Aufgabenverteilung erfolgt in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. In der Regel hat das Bauamt die Planungsaufgaben inne, es betreut öffentliche Gebäude und Anlagen, wie Schulen, Kindergärten oder Verwaltungsgebäude.

Grundbuchamt

Künftigen Bauherren ist es angeraten vor Grundstückserwerb einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Den Grundbuchauszug erhält man beim zuständigen Grundbuchamt. Ein eigenständiges Amt ist das Grundbuchamt nicht, es ist lediglich eine gesonderte Abteilung des ortsansässigen Amtsgericht. Um Einsicht in das Grundbuch der jeweiligen Kommune nehmen zu können, muss man berechtigt sein. Nach den gesetzlichen Regelungen ist nur den Personen die Einsichtnahme ins Grundbuch gestattet, die ein berechtigtes Interesse haben. Demnach haben nur der Eigentümer des Grundstücks, Banken, Versicherungsgesellschaften oder Bausparkassen sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure eine Berechtigung. Als Kaufinteressent  erhält man nur Einsicht, wenn man eine entsprechende Vollmacht des Eigentümers vorlegen kann.

Aus dem Grundbuchauszug ergeben sich beispielsweise Belastungen des Grundstücks, Verpfändungen und Beschränkungen. Im Detail bedeutet das, welche Bank ist eingetragen, gibt es Wegerechte für angrenzende Grundtstücke, sind Vorkaufsrechte vergeben oder liegen Verpfändungen oder Hypotheken auf dem Grundstück, die mit Erwerb ausgetragen werden müssen.

Katasteramt

Das Katasteramt ist für die Katierung und Vermessung der regionalen Liegenschaften veranwortlich. Beim Katasteramt werden alle Grundstücke der jeweiligen Region bzw. des Landkreises geführt. Für Bauherren ist das Kasteramt, in einigen Bundesländern auch unter der Bezeichnung Vermessungsamt zu finden, eine wichtige Anlaufstelle, wenn es darum geht erste Grundstücksunterlagen beispielsweise für die Finanzierung zusammen zu tragen.

Ein wichtiges Dokument, welches Bauherren beim Kastasteramt erhalten ist die Flurkarte oder Vermessungskarte. Darauf ist das betreffende Grundstück samt aller angrenzenden Grundstücke eingezeichnet. Somit ist ersichtlich, wie das Grundstück geschnitten ist, welche Form es hat, in welche Himmelsrichtung es ausgerichtet ist, welche Straßen- oder Eisenbahnlinien angrenzen oder ob naheliegende Gewässer angelegt sind.

Liegenschaftsamt

Bei der Grundstückssuche- und auswahl können künftige Bauherren sich auch an das sogenannte Liegenschaftsamt wenden. Als kommunale Einrichtung verwaltet das Liegenschaftsamt alle Grundstücke, die im Besitz bzw. im Eigentum einer Stadt oder einer Gemeinde stehen. In dessen Zuständigkeit liegt beispielsweise die Vermietung, der Kauf und Verkauf von städtischen Wohnungen und Stadthallen und auch die Verpachtung von städtischem Grundbesitz, wie Ackerland, Wiesen oder auch Kleingärten.

Vermessungsamt

In einigen Bundesländern wird das Katasteramt auch als Vermessungamt bezeichnet. Die Aufgaben sind die Gleichen. Es wird nur eine andere Bezeichnung geführt.  Siehe auch Katasteramt.